Invitado por la Sra Marcela, del depto 6 de la planta baja, concurrí el sabado 15 de agosto a vuestro edificio para conocer la realidad en que viven y analizar la posibilidad de tomar a mi cargo la administración del consorcio, enterado de la voluntad de quien administra actualmente, de dejar el edificio.
Me encontré con un bello edificio, ya centenario, con algunas dificultades que necesitan de atención inmediata, no solo desde lo edilicio, sinó desde lo meramente administrativo. Tan urgentes unas como las otras. Luego de detallar a continuación el cuadro de situación haré un Plan de Obras, que adjuntaré en un PDF, como para que puedan tener una idea del tamaño de la tarea que hay por delante.
Más allá de limpiar el frente del edificio, que resulta obvio, hay algunos desperfectos que atender para detener deterioros mayores en el tiempo y evitar serios problemas en las unidades funcionales, amén de cumplir con algunas disposiciones y leyes vigentes emanadas del gobierno de la ciudad de buenos aires que se están pasando por alto como si no existieran y que hacen al edificio vulnerable a sanciones y multas.
************************************************************************************************
************************************************************************************************
La puerta de acceso al edificio tiene oxido en las bisagras y la parte inferior, cubiertas por una chapa de bronce que a duras penas logra disimularlo. Necesita una obvia reparación. El revestimiento de mármol del frente tiene roturas, rajaduras y faltantes, algunos trozos se conservan, Además de recolocarlos deberían rellenarse grietas y faltantes con epoxy para mantener el aspecto original ya que es muy dificil y costoso reponer mármol importado.
El hall de entrada también ha conocido tiempos mejores y necesita obviamente pintura y la misma reparación en el marmol de la parte inferior
Los apliques de luz en la caja de escaleras, tanto en la del hall de entrada como en la del fondo son muy lindos y de época, pero todo el edificio carece absolutamente de luces de emergencia en pasillos y escaleras, dichas luces son reglamentarias y su compra responde a la necesidad de cumplir con disposiciones vigentes y que la actual administración debió cumplimentar hace tiempo ya.
El pasillo de Planta Baja que dá acceso a las unidades tiene hundimientos en casi todo su desarrollo, El piso no tiene juntas de dilatación y hay cajas de cloaca con pérdidas que conjuntamente con el agua q filtra por la falta de juntas lavan el suelo por debajo ya que no hay una carpeta de concreto por debajo. La reparación de las cajas es prioritaria, dejando para más adelante rehacer los pisos. Recomendamos cuidado con pesadas macetas, colocar bandejas colectoras sanas en todas ellas, para evitar que el agua proveniente de riego termine por filtrar hacia los pisos y agudice filtrado.
************************************************************************************************
Toda la propiedad presenta serias dificultades de desprendimientos y falta de impermeabilización. La reparación es urgente para evitar deterioro y daños a las unidades.
Un dintel casi entero se desplomó un domingo despues de una lluvia, pudiendo haber lastimado seriamente a cualquiera que circulara por debajo
Hay verdín, balaustres dañados por filtración y óxido de su alma de hierro y grietas y desprendimientos en todas las paredes exteriores del edificio.
Para peor, de las liquidaciones que amablemente me hicieron llegar los vecinos, no surge la existencia de un contrato de Seguro Integral de Consorcio con póliza vigente, por lo que responder ante cualquier daño que se le cause a terceros por desprendimientos le costará al consorcio una fortuna impagable. El mencionado, es uno de los puntos a resolver de modo inmediato desde lo administrativo. Es otra de las contravenciones a disposiciones que hay que cumplimentar rápidamente dado el carácter obligatorio que reviste la norma en la Ciudad de Buenos Aires.
************************************************************************************************
La sala de medidores de gas tambien tiene dificultades, amén de trabajos de revoque pendientes y limpieza y pintura, se mantiene antirreglamentariamente abierta para ventilar, ya que en la misma hay olor a gas, y si bien me dicen q hace un año se hizo una prueba de hermeticidad a los medidores con resultado negativo, si hay olor a gas, hay pérdida. Y hay que hallarla y repararla.
Además, carece de iluminación alguna ya que correctamente, fue desconectada la luz del sector, dado que no cuenta con la lámpara antiflama reglamentaria. En al menos otros dos nichos de medidores en el pasillo de planta baja, también hay olor a gas, por lo que habrá que hacerlos ver y reparar las pérdidas, y en caso que la pérdida sea del medidor, solicitar su reemplazo a Metrogas, con cargos a quien correspondiera.
************************************************************************************************
La sala de medidores de fluído eléctrico, también presenta irregularidades, con termicas puestas de cualquier forma, sin respetar un orden ni estar correctamente dispuestas en una caja tablero, tambien hay conexiones irregulares, enchufes que cuelgan, etc. También se verifica la presencia en el mismo sector, de artículos de limpieza, muchos de ellos inflamables, y que obviamente no tienen que estar en ese sector, poniendo al edificio en situación de vulnerabilidad ante inspecciones y multas.
************************************************************************************************
Las barandas y vitraux del pasillo del primer piso tambien necesitan mantenimiento ya que el óxido avanza rompiendo incluso algunas partes de mampostería y deben ser reparadas y puestas en valor.
La liquidación mensual practicada por la administración viola las disposiciones vigentes, ya que no presenta entre otras cosas, CUIT de los proveedores, Nro. de Factura a la que corresponde cada cargo facturado, etc. Tampoco como ya dijimos, vemos que hayan contratado el seguro integral obligatorio, y si bien los matafuegos están en fecha y con la prueba hidráulica vigente ( no los revisamos todos ) carecen de las etiquetas de inspección trimestral obligatoria.
************************************************************************************************
Toda la propiedad presenta serias dificultades de desprendimientos y falta de impermeabilización. La reparación es urgente para evitar deterioro y daños a las unidades.
Hay verdín, balaustres dañados por filtración y óxido de su alma de hierro y grietas y desprendimientos en todas las paredes exteriores del edificio.
Para peor, de las liquidaciones que amablemente me hicieron llegar los vecinos, no surge la existencia de un contrato de Seguro Integral de Consorcio con póliza vigente, por lo que responder ante cualquier daño que se le cause a terceros por desprendimientos le costará al consorcio una fortuna impagable. El mencionado, es uno de los puntos a resolver de modo inmediato desde lo administrativo. Es otra de las contravenciones a disposiciones que hay que cumplimentar rápidamente dado el carácter obligatorio que reviste la norma en la Ciudad de Buenos Aires.
************************************************************************************************
************************************************************************************************
************************************************************************************************
Las barandas y vitraux del pasillo del primer piso tambien necesitan mantenimiento ya que el óxido avanza rompiendo incluso algunas partes de mampostería y deben ser reparadas y puestas en valor.
***********************************************************************************************
La terraza común merece casi un capítulo aparte.
Hay una interminable maraña de caños y bajadas de agua irregularmente hechos y mal fijados, producto de lo cual el aspecto del sector es realmente desprolijo, tampoco ayuda la presencia de enseres arrojados allí, como una bañera de hierro y partes de una baranda de hierro y vitraux que encontramos el sábado durante mi visita.
Si bien había personal realizando tareas de impermeabilizado con pintura fibrada,
la pintura debería ser aplicada a la totalidad de la misma, previo reemplazo de varios tramos de membrana muy afectados en su integridad. Por lo que me cuentan los vecinos, la terraza es utilizada incorrectamente como lugar de esparcimiento para mascotas, solarium y lugar de tendido de ropa. Pero no se encuentra preparado para tránsito alguno, especialmente en meses de calor, en que la base asfáltica de la membrana se ablanda terriblemente.
Además de las obvias reparaciones necesarias, recomendamos la sectorización y puesta en valor de la misma, con la preparación de un espacio de uso común para lavar y tender, un solar para disfrutar de los días lindos con espacio para tomar sol, comer, etc. El resto, deberá permanecer como lugar libre de tránsito, con la excepción del encargado, ue debe subir periódicamente a quitar hojas para evitar se tapen los desagues pluviales. Evito poner en este blog foto de excrementos de animales por motivos obvios, pero los mismos fueron hallados en la terraza y tengo las fotos que lo documentan.
************************************************************************************************
Informados por los vecinos que amablemente conversaron conmigo durante la inspección, hay otras dos cuestiones puntuales de las cuales la presente administración ha evitado ocuparse y que necesitan atención urgente.
La primera de ellas es un baño construido en una unidad de planta baja, que ha sido subdividida, entiendo que sin autorización de los copropietarios y cuya reforma de hecho no ha sido incorporada, ni al reglamento de copropiedad y administración ni a los planos de subdivisión y mensura. El principal problema no es ese, sinó que se tomó el espacio existente por debajo del piso, o cámara, para ganar altura, y se hizo en planta baja un baño, cuyo desague se encuentra por debajo de la cota de los desagues existentes, por lo que requiere de constante destapación. El consorcio no tiene siquiera un abono mensual de mantenimiento de bajadas cloacales, por lo que las destapaciones le costaron en los meses de Mayo y Junio más de 7.000 $, el 80% de los cuales es derivado de gastos ocasionados por la mencionada construcción irregular. Las raíces del árbol que hay en la calle agudizan la situación, rompiendo el caño, y se necesita una solución definitiva para estas cuestiones.
La segunda cuestión es referida a la UF 11, del primer piso, cuyo propietario me dicen, falleció, y que actualmente se encuentra ocupada por un allegado al mismo que no está abonando expensas, acumulando a la fecha unos 43.000 $ de deuda, lo que recarga el bolsillo de los demás vecinos con un pago de expensas mayor. Es imperioso localizar a los posibles herederos - los vecinos me hablaron de una sobrina- averiguar si la sucesión fue abierta o no ( y pedir se abra la sucesión ) y ejecutar por cobro de expensas atrasadas, litigando contra la sucesión si fue abierta o contra los herederos si ya hay una declaratoria emanada de la justicia.
También necesita atención una pérdida de agua de un departamento de planta baja, que afecta a una propiedad lindera, al tiempo que un techo de chapa de dicho lindero se introduce en la medianera de vuestro edificio sin contar con la correspondiente canaleta de chapa zincada para evitar que el agua que corre por el techo se introduzca en vuestra medianera.
La última cuestión que quiero recalcar de la liquidación presentada, tiene q ver con una columna presente en la misma, de "Gasto Extra", La columna en efecto existe, pero en el detalle de gastos no hay referencia alguna a Gastos Extra. Solamente debería informarse de un gasto extra, de existir algún trabajo aprobado por asamblea extraordinaria, y aún así, debe referenciarse en la liquidación de gastos correctamente hasta la liquidación total del mismo. Caso contrario, aunque el gasto fuera grande, es un gasto corriente, y no va en columna aparte. Por otra parte, si el gasto extra corresponde al pago de una cuota de algún trabajo aprobado, debería figurar en la liquidación, con Nro. de cuota que se imputa, cantidad de cuotas totales, y saldo adeudado.
Hasta aquí llegan las primeras conclusiones de mi visita a vuestro edificio. Me abocaré en las proximas horas a ordenar las prioridades del consorcio, haciendo un Plan de Obra, tanto edilicias como administrativas, que pondré a vuestra disposición lo antes posible, conjuntamente con una propuesta para hacerme cargo de la administración.
Quiero agradecer la buena disposición de los vecinos que se acercaron a comentarme cuestiones referidas al funcionamiento actual del edificio durante mi visita el sábado 15. Confío en que dicha colaboración se mantenga e intensifique en los tiempos venideros si deciden que me encargue de la puesta en valor del edificio. Les aseguro, que la puesta en valor del mismo, con el tiempo, logrará normalizar la situación de las expensas mensuales, y valorizará de modo significativo a sus unidades, al tiempo que les otorgará una calidad de vida muy superior.
Los saludos atentamente y quedo a la espera de que me convoquen a una reunión.
gabriel@totalpropiedades.com.ar
La primera de ellas es un baño construido en una unidad de planta baja, que ha sido subdividida, entiendo que sin autorización de los copropietarios y cuya reforma de hecho no ha sido incorporada, ni al reglamento de copropiedad y administración ni a los planos de subdivisión y mensura. El principal problema no es ese, sinó que se tomó el espacio existente por debajo del piso, o cámara, para ganar altura, y se hizo en planta baja un baño, cuyo desague se encuentra por debajo de la cota de los desagues existentes, por lo que requiere de constante destapación. El consorcio no tiene siquiera un abono mensual de mantenimiento de bajadas cloacales, por lo que las destapaciones le costaron en los meses de Mayo y Junio más de 7.000 $, el 80% de los cuales es derivado de gastos ocasionados por la mencionada construcción irregular. Las raíces del árbol que hay en la calle agudizan la situación, rompiendo el caño, y se necesita una solución definitiva para estas cuestiones.
La segunda cuestión es referida a la UF 11, del primer piso, cuyo propietario me dicen, falleció, y que actualmente se encuentra ocupada por un allegado al mismo que no está abonando expensas, acumulando a la fecha unos 43.000 $ de deuda, lo que recarga el bolsillo de los demás vecinos con un pago de expensas mayor. Es imperioso localizar a los posibles herederos - los vecinos me hablaron de una sobrina- averiguar si la sucesión fue abierta o no ( y pedir se abra la sucesión ) y ejecutar por cobro de expensas atrasadas, litigando contra la sucesión si fue abierta o contra los herederos si ya hay una declaratoria emanada de la justicia.
También necesita atención una pérdida de agua de un departamento de planta baja, que afecta a una propiedad lindera, al tiempo que un techo de chapa de dicho lindero se introduce en la medianera de vuestro edificio sin contar con la correspondiente canaleta de chapa zincada para evitar que el agua que corre por el techo se introduzca en vuestra medianera.
La última cuestión que quiero recalcar de la liquidación presentada, tiene q ver con una columna presente en la misma, de "Gasto Extra", La columna en efecto existe, pero en el detalle de gastos no hay referencia alguna a Gastos Extra. Solamente debería informarse de un gasto extra, de existir algún trabajo aprobado por asamblea extraordinaria, y aún así, debe referenciarse en la liquidación de gastos correctamente hasta la liquidación total del mismo. Caso contrario, aunque el gasto fuera grande, es un gasto corriente, y no va en columna aparte. Por otra parte, si el gasto extra corresponde al pago de una cuota de algún trabajo aprobado, debería figurar en la liquidación, con Nro. de cuota que se imputa, cantidad de cuotas totales, y saldo adeudado.
Hasta aquí llegan las primeras conclusiones de mi visita a vuestro edificio. Me abocaré en las proximas horas a ordenar las prioridades del consorcio, haciendo un Plan de Obra, tanto edilicias como administrativas, que pondré a vuestra disposición lo antes posible, conjuntamente con una propuesta para hacerme cargo de la administración.
Quiero agradecer la buena disposición de los vecinos que se acercaron a comentarme cuestiones referidas al funcionamiento actual del edificio durante mi visita el sábado 15. Confío en que dicha colaboración se mantenga e intensifique en los tiempos venideros si deciden que me encargue de la puesta en valor del edificio. Les aseguro, que la puesta en valor del mismo, con el tiempo, logrará normalizar la situación de las expensas mensuales, y valorizará de modo significativo a sus unidades, al tiempo que les otorgará una calidad de vida muy superior.
Los saludos atentamente y quedo a la espera de que me convoquen a una reunión.
gabriel@totalpropiedades.com.ar
No hay comentarios:
Publicar un comentario